Comment bien calculer son prêt relais pour un achat immobilier serein

Qu’est-ce qu’un prêt relais et à qui s’adresse-t-il ?

À quoi sert le prêt relais dans un projet immobilier ?

Le prêt relais est une solution de financement temporaire proposée par la banque pour faciliter l’achat d’un nouveau logement avant la vente de votre bien actuel. Ce type de crédit immobilier s’adresse principalement aux propriétaires qui souhaitent acquérir un nouvel appartement ou une maison sans attendre la finalisation de la vente de leur ancien logement. Il permet ainsi d’éviter le stress lié à la synchronisation entre la vente et l’achat immobilier.

Qui peut bénéficier d’un crédit relais ?

Le relais s’adresse à toute personne déjà propriétaire d’un bien immobilier (maison, appartement) et qui souhaite en acheter un autre. Que vous soyez en train de vendre votre résidence principale ou un investissement locatif, le prêt relais peut être une option à envisager. Les banques étudient votre dossier en fonction de plusieurs critères : le prix de vente estimé de votre bien, le montant du nouveau projet, votre capacité de remboursement, et la durée souhaitée pour le prêt relais.

• Le prêt relais peut être associé à un crédit immobilier classique pour compléter le financement du nouveau logement.
• Il existe différentes formules de relais : relais sec, relais adossé, etc., selon la situation et les besoins de l’emprunteur.

Avant de vous lancer, il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement du crédit relais, ses taux d’intérêt, la durée du prêt, ainsi que les modalités de remboursement. Une bonne compréhension des démarches liées à la vente et à l’achat immobilier vous aidera à anticiper les étapes clés de votre projet.

Dans les prochaines parties, nous aborderons les éléments essentiels à prendre en compte pour le calcul du montant du prêt relais, les différentes méthodes de simulation, ainsi que les risques et astuces pour optimiser votre financement.

Les éléments essentiels à prendre en compte pour le calcul du prêt relais

Les critères à examiner avant de se lancer

Avant de calculer le montant d’un prêt relais, il est essentiel de bien comprendre les paramètres qui vont influencer votre projet immobilier. Un prêt relais permet de financer l’achat d’un nouveau logement (maison ou appartement) en attendant la vente de votre bien actuel. Mais pour éviter les mauvaises surprises, plusieurs éléments doivent être pris en compte.

• Prix de vente estimé : il s’agit du montant que vous pensez obtenir lors de la vente de votre bien actuel. Une estimation réaliste est cruciale, car elle conditionne le montant du relais accordé par la banque.
• Montant du capital restant dû : si vous avez un crédit immobilier en cours sur votre bien à vendre, la banque prendra en compte le capital restant à rembourser.
• Montant du nouveau projet : le coût total de votre nouvel achat immobilier (prix d’achat, frais de notaire, éventuels travaux, etc.).
• Durée du prêt relais : généralement comprise entre 12 et 24 mois, elle doit être adaptée au délai de vente estimé de votre bien.
• Taux d’intérêt : le taux appliqué au prêt relais influence le coût total du financement. Il est souvent plus élevé qu’un prêt immobilier classique.
• Assurance emprunteur : elle est obligatoire et vient s’ajouter au coût du prêt.

Les différents types de prêt relais à connaître

Il existe plusieurs formules de prêt relais proposées par les banques :

• Le relais sec : il finance uniquement l’achat du nouveau bien, sans crédit immobilier complémentaire.
• Le relais adossé : il est couplé à un prêt immobilier classique pour compléter le financement si le montant du relais ne suffit pas.

Simulation et anticipation : des étapes clés

Pour éviter les erreurs de calcul, il est recommandé de réaliser une simulation prêt relais avec votre banque ou un courtier. Cela permet d’anticiper le montant du prêt relais, la durée, le taux d’intérêt et le coût total du crédit relais. N’oubliez pas d’intégrer tous les frais annexes (garantie, assurance, frais de dossier) pour avoir une vision claire du remboursement à prévoir.

Pour mieux comprendre comment ces éléments s’articulent dans un cas concret, vous pouvez consulter un exemple concret de crédit relais sur notre blog.

Méthodes de calcul du montant du prêt relais

Comment déterminer le montant de son prêt relais ?

Le calcul du montant d’un prêt relais dépend de plusieurs paramètres liés à votre projet immobilier. La banque évalue d’abord la valeur de votre bien en vente, puis applique un pourcentage pour fixer le montant du crédit relais. Ce pourcentage varie généralement entre 50 % et 80 % du prix de vente estimé du logement ou de l’appartement.

• Prix de vente estimé : il s’agit du montant auquel vous pensez vendre votre bien actuel. Plus il est réaliste, plus la simulation de prêt sera fiable.
• Capital restant dû : si vous avez encore un crédit immobilier en cours sur le bien à vendre, la banque en tiendra compte pour calculer le capital disponible.
• Type de prêt relais : il existe le relais sec (sans nouveau crédit immobilier) et le relais adossé (avec un nouveau prêt immobilier classique pour financer l’achat du nouveau logement).

Les formules de calcul utilisées par les banques

Les établissements bancaires utilisent généralement la formule suivante pour estimer le montant du prêt relais :

Élément	Description
Montant du prêt relais	Pourcentage du prix de vente estimé (souvent 70 % à 80 %)
Moins capital restant dû	Montant du crédit immobilier restant sur le bien en vente

Par exemple, pour un prix de vente de 300 000 €, avec un capital restant dû de 50 000 €, et un taux de 70 % appliqué par la banque : le montant du prêt relais sera de 210 000 € (70 % de 300 000 €) moins 50 000 €, soit 160 000 €.

Les autres paramètres à intégrer dans votre calcul

• Durée du prêt relais : généralement comprise entre 12 et 24 mois, elle impacte le coût total du financement.
• Taux d’intérêt : le taux interet appliqué au crédit relais est souvent supérieur à celui d’un prêt immobilier classique.
• Assurance emprunteur : elle est obligatoire et s’ajoute au coût du crédit relais.
• Frais annexes : frais de dossier, garanties, etc.

Pour affiner votre calcul, il est conseillé d’utiliser un outil de simulation de prêt immobilier afin d’estimer précisément le montant, la durée et le coût total de votre financement relais.

Les risques et limites du prêt relais

Les principaux risques à anticiper

Le prêt relais, bien qu’utile pour faciliter un achat immobilier avant la vente de son ancien logement, comporte plusieurs risques à ne pas négliger. Le principal danger reste la non-vente du bien dans les délais prévus. Si la vente tarde, l’emprunteur doit continuer à rembourser les intérêts du crédit relais, ce qui peut alourdir le coût total du financement.

• Allongement de la durée : Plus la vente de l’appartement ou de la maison prend du temps, plus la durée du prêt relais s’allonge, augmentant ainsi le montant des intérêts à payer.
• Baisse du prix de vente : Si le prix de vente final est inférieur à l’estimation initiale, le capital restant dû sur le crédit relais peut devenir difficile à rembourser, surtout si le nouveau projet immobilier est déjà engagé.
• Double charge financière : L’emprunteur peut se retrouver à payer simultanément les mensualités du prêt relais et celles du nouveau prêt immobilier classique, ce qui pèse sur le budget familial.
• Refus de financement : En cas de difficultés à vendre, la banque peut refuser de prolonger la durée du prêt relais ou d’accorder un relais adossé, ce qui complique la gestion du projet immobilier.

Limites du prêt relais à connaître

Le prêt relais n’est pas adapté à toutes les situations. Il est généralement réservé aux personnes ayant déjà un capital dans leur logement actuel et une bonne capacité de remboursement. Les banques sont attentives au taux d’endettement et à la stabilité des revenus avant d’accorder ce type de crédit immobilier.

• Montant limité : Le montant du prêt relais est souvent plafonné à 60-80 % du prix de vente estimé du bien, pour limiter le risque pour la banque.
• Assurance emprunteur obligatoire : Comme pour tout crédit immobilier, une assurance emprunteur est exigée, ce qui augmente le coût total du financement.
• Simulation nécessaire : Avant de s’engager, il est fortement conseillé de réaliser une simulation de prêt pour évaluer précisément le montant, la durée, le taux d’intérêt et le coût global du relais crédit.

À surveiller lors du remboursement

Le remboursement du prêt relais s’effectue en une seule fois, lors de la vente du bien immobilier. Si le capital restant dû est supérieur au prix de vente, il faudra trouver une solution de financement complémentaire. Il est donc essentiel de bien anticiper le montant du prêt relais et de prévoir une marge de sécurité. Pour optimiser votre projet, n’hésitez pas à comparer les offres de plusieurs banques et à négocier le taux d’intérêt ainsi que les conditions de remboursement. Une bonne préparation et une estimation réaliste du prix de vente sont les clés pour limiter les risques liés au prêt relais.

Astuces pour optimiser son prêt relais

Optimiser le montant de son prêt relais

Pour tirer le meilleur parti de votre prêt relais lors d’un achat immobilier, il est essentiel de bien ajuster le montant emprunté. Un montant trop élevé peut alourdir le coût total du financement, notamment à cause des intérêts et de l’assurance emprunteur. À l’inverse, un montant trop faible risque de ne pas couvrir vos besoins entre la vente de votre ancien logement et l’achat du nouveau.

• Évaluez précisément le prix de vente de votre bien actuel pour éviter les mauvaises surprises.
• Faites une simulation de prêt relais avec votre banque ou un simulateur en ligne pour anticiper le montant, la durée et le taux d’intérêt.
• Pensez à intégrer les frais annexes (notaire, agence, déménagement) dans votre calcul de financement.

Choisir le bon type de prêt relais

Il existe plusieurs formules de crédit relais : le relais sec, le relais adossé à un prêt immobilier classique, ou encore le relais avec franchise totale d’intérêts. Chaque solution présente des avantages selon votre projet et votre situation financière. Par exemple, le relais adossé permet de lisser le remboursement sur la durée du prêt immobilier, ce qui peut alléger la charge mensuelle.

Négocier les conditions avec la banque

N’hésitez pas à comparer les offres de plusieurs établissements pour obtenir le meilleur taux d’intérêt et des conditions de remboursement souples. La négociation peut aussi porter sur les frais de dossier, le coût de l’assurance emprunteur ou la possibilité de rembourser par anticipation sans pénalités si la vente de votre bien intervient rapidement.

Anticiper la durée et la vente de l’ancien logement

Pour limiter les risques, il est conseillé de bien estimer le délai de vente de votre ancien appartement ou maison. Plus la durée du prêt relais est courte, moins le coût total en intérêts sera élevé. Si possible, privilégiez un prix de vente réaliste pour accélérer la transaction et réduire la période de double financement.

Surveiller le capital restant dû

Gardez un œil sur le capital restant à rembourser et sur l’évolution des taux d’intérêt. En cas de difficultés à vendre votre bien, contactez rapidement votre banque pour envisager une prolongation ou une transformation du crédit relais en prêt immobilier classique.

• Utilisez régulièrement des outils de simulation de prêt pour ajuster votre stratégie.
• Restez informé sur les tendances du marché immobilier pour adapter votre prix de vente.

Questions fréquentes sur le prêt relais calcul

Combien de temps dure un prêt relais en général ?

La durée d’un prêt relais est généralement comprise entre 12 et 24 mois. Cette période permet de vendre son ancien logement tout en finançant l’achat du nouveau bien immobilier. Il est important de noter que la banque attend la vente effective du bien pour solder le capital restant dû. Si la vente prend plus de temps que prévu, il peut être possible de négocier une prolongation, mais cela reste à l’appréciation de l’établissement de crédit.

Comment la banque détermine-t-elle le montant du prêt relais ?

Le montant du prêt relais dépend principalement du prix de vente estimé de votre logement actuel. En général, la banque accorde entre 50 % et 80 % de la valeur estimée, après déduction du capital restant à rembourser sur le crédit immobilier en cours. Une simulation de prêt permet d’obtenir une estimation personnalisée, en tenant compte du financement global du projet, du taux d’intérêt et de la durée du crédit relais.

Quels sont les frais à prévoir avec un prêt relais ?

• Intérêts : calculés sur le montant du capital avancé, ils varient selon le taux d’intérêt négocié avec la banque.
• Assurance emprunteur : souvent exigée, elle couvre les risques liés au remboursement du prêt relais.
• Frais de dossier : facturés par la banque lors de la mise en place du crédit relais.

Le coût total du prêt relais dépendra donc du montant emprunté, de la durée du prêt, du taux d’intérêt et des frais annexes.

Peut-on rembourser un prêt relais par anticipation ?

Oui, il est possible de rembourser un prêt relais avant la fin de la durée prévue, notamment si la vente de l’ancien logement intervient rapidement. Dans ce cas, il peut y avoir des indemnités de remboursement anticipé, mais elles sont souvent limitées ou inexistantes sur ce type de crédit immobilier. Il est conseillé de vérifier ce point dans l’offre de prêt.

Existe-t-il plusieurs types de prêts relais ?

Oui, il existe principalement deux formules : le prêt relais « sécure » ou « adossé », qui inclut un crédit immobilier classique pour financer l’achat, et le prêt relais « sec », accordé seul. Le choix dépend du projet, du montant du prêt relais nécessaire et de la capacité de financement. Chaque formule a ses avantages et ses limites selon la situation personnelle.

Que se passe-t-il si le bien n’est pas vendu à temps ?

Si la vente de l’ancien logement n’a pas lieu dans le délai imparti, la banque peut exiger le remboursement du capital. Cela peut entraîner des difficultés de financement. Il est donc essentiel d’anticiper ce risque, d’évaluer le prix de vente de manière réaliste et de discuter avec sa banque des solutions envisageables en cas de retard.