Logements F et G de nouveau finançables : ce que change le projet de loi Relance Logement
Le projet de loi « Relance Logement », présenté au Conseil des ministres le 3 mai 2024 et consultable sur le site officiel Vie-publique, rebattre les cartes pour chaque logement classé F ou G mis en location. En rouvrant à la location environ 700 000 passoires énergétiques selon l’exposé des motifs, le texte redonne de la valeur bancaire à ces logements tout en imposant un calendrier de rénovation énergétique strict et contrôlable. Pour un investisseur, le sujet n’est plus seulement le prix d’achat immobilier, mais le couple dpe et financement global sur la durée du prêt.
Concrètement, la future interdiction de conserver une chaudière fossile dans un logement classé F ou G, prévue par le projet de loi Relance Logement et renvoyant aux objectifs de la loi Climat et Résilience, oblige à intégrer le poste chauffage et production de chaleur dans le plan de travaux. Les banques regardent déjà la performance énergétique future, en exigeant un audit énergétique et un scénario chiffré de travaux de rénovation pour sortir de la catégorie passoire thermique dans les délais légaux. Le DPE projeté après travaux de rénovation énergétique pèse désormais plus lourd que le DPE actuel dans l’analyse de risque crédit et dans la valorisation du bien.
Le texte prévoit un délai de trois ans pour une maison individuelle et de cinq ans pour un logement en copropriété afin d’atteindre au minimum la classe DPE D, avec un horizon de sortie de la catégorie F G rénovation financement 2026 pour une grande partie du parc, tel qu’annoncé dans la fiche de présentation officielle. Ce calendrier s’articule avec la réforme du DPE qui modifie le coefficient de conversion de l’électricité, faisant sortir de nombreuses passoires thermiques de la catégorie la plus pénalisante, conformément à l’arrêté DPE révisé publié au Journal officiel. Les investisseurs doivent donc suivre de près l’évolution des classes DPE, car un logement classé F aujourd’hui peut devenir un logement classé E demain, sans un euro de travaux, uniquement par effet de barème.
Pour un parcours d’investisseur locatif, la question centrale devient la soutenabilité du financement face à ces nouvelles règles d’interdiction de location progressive. Un logement F ou G reste juridiquement louable pendant la période transitoire, mais l’interdiction de location retombera si les travaux ne sont pas achevés dans les temps, comme le rappelle la fiche Vie-publique consacrée aux passoires énergétiques. La stratégie gagnante consiste à sécuriser dès l’achat les aides financières, les Certificats d’économies d’énergie (CEE) et les devis d’isolation ou de pompe à chaleur, plutôt que de parier sur une future assouplissement de la loi Climat.
Montage de financement : intégrer la rénovation énergétique au prêt principal
Pour un logement F ou G, les banques ne se contentent plus du prix net vendeur et des frais de notaire dans le plan de financement. Elles exigent un guide de travaux de rénovation énergétique détaillant isolation, chauffage, ventilation et gains de performance énergétique attendus, avec un chiffrage précis et un calendrier réaliste. Le montage le plus robuste consiste à intégrer ces travaux dans le prêt immobilier principal, plutôt que de les financer plus tard par un crédit à la consommation hors de prix.
Les dispositifs réglementés comme l’éco prêt à taux zéro et le prêt à taux zéro classique deviennent des briques clés pour un projet de logement F G rénovation financement 2026 bien structuré. L’éco PTZ peut financer jusqu’à 50 000 euros de travaux de rénovation énergétique sans intérêt, sur vingt ans, en complément du prêt amortissable principal et des aides financières comme MaPrimeRénov’ ou les CEE. Un investisseur peut ainsi lisser le coût de la rénovation énergétique sur la durée du crédit, tout en préservant une mensualité compatible avec les loyers de location de logements rénovés et mieux classés.
Les banques comme le Crédit Agricole, la Caisse d’Épargne ou le Crédit Mutuel demandent de plus en plus un audit énergétique complet pour tout achat de passoire thermique, surtout en copropriété. Cet audit précise les classes énergétiques actuelles des logements, les scénarios d’isolation et de changement de chauffage, et le coût total des travaux de rénovation. Pour illustrer, un appartement classé G acheté 150 000 euros avec 35 000 euros de travaux financés par un éco PTZ sur vingt ans génère une mensualité d’environ 145 euros, mais permet souvent de passer en classe D et de sécuriser la location DPE sur la durée du prêt. Pour approfondir l’intégration de ces dispositifs dans un plan de financement, un investisseur peut s’appuyer sur un dossier complet sur l’éco PTZ et MaPrimeRénov’ appliqués à la rénovation énergétique.
Dans ce contexte, le prêt réglementé comme le prêt à taux zéro ou le prêt d’accession sociale n’est plus réservé à la résidence principale, mais influence aussi la stratégie patrimoniale globale. Un ménage peut utiliser ces prêts réglementés pour sa résidence principale, libérant de la capacité d’endettement pour un investissement locatif sur un logement classé F ou G à rénover. La clé reste de raisonner en coût total sur dix ans, en intégrant énergie, travaux, aides et fiscalité, plutôt qu’en se focalisant sur le seul TAEG affiché par la banque.
Risque de décote, opportunité patrimoniale et rôle des prêts réglementés
Un logement classé F ou G acheté aujourd’hui avec une forte décote peut devenir une véritable opportunité patrimoniale après rénovation énergétique. Si les travaux sont réalisés dans les délais imposés par le projet de loi, la performance énergétique améliorée réduit le risque de vacance locative et sécurise la location DPE sur le long terme. À l’inverse, un investisseur qui ne respecte pas le calendrier d’interdiction de location s’expose à une double peine : impossibilité de louer et décote à la revente.
Les propriétaires bailleurs doivent donc arbitrer entre le coût immédiat des travaux de rénovation et la valeur future du bien dans un marché immobilier sous tension. En France, le déficit de logements neufs livrés renforce l’attrait des logements anciens rénovés, surtout en copropriété bien gérée avec une isolation performante et un chauffage décarboné. Dans ce contexte, les passoires thermiques deviennent un terrain de jeu pour investisseurs avertis, à condition de maîtriser les aides financières, les CEE, les dispositifs France Rénov’ et les prêts réglementés comme le prêt d’accession sociale.
Pour les ménages modestes qui souhaitent sécuriser leur résidence principale tout en préparant un futur investissement locatif, le prêt d’accession sociale et l’ouverture des APL aux emprunteurs peuvent libérer de la capacité d’épargne. Cette marge financière facilite ensuite l’achat d’un petit logement F ou G à rénover, en combinant éco PTZ, aides France Rénov’ et prêt classique. Pour gérer la transition écologique de son patrimoine, un investisseur peut aussi recourir à un crédit relais bien calibré, comme l’explique un guide pratique sur le calcul d’un crédit relais immobilier.
Au final, la nouvelle réglementation sur les passoires énergétiques ne ferme pas la porte au financement, elle la filtre. Les logements classés F ou G restent finançables et louables, mais seulement pour les investisseurs capables de présenter un parcours de rénovation crédible, chiffré et compatible avec la loi Climat et la transition écologique. Dans ce jeu, ce qui compte n’est pas le TAEG affiché, mais le coût total sur dix ans, énergie comprise.